能夠得到離岸快車朋友的邀請，萬分榮幸。
而你能提出這樣的問題，應該是大公司的主管或是同業人員，由於我的回答是免費的，所以請見諒我的簡潔回答。
首先，若股東有中國股東，請用香港公司，你要考慮到返程投資(中國股東有向外管局申報義務)的問題。
若都是非中國籍股東，你用BVI公司與香港公司，僅要跟BOSS報告股利匯出優惠稅率(BVI-10%扣繳稅率與香港公司-5%)與境外股權轉讓問題(香港公司股權轉讓有印花稅，比BVI公司複雜一點)，我想BOSS就可以做決定了。
我臺灣的客戶在東莞進行房地產投資，有相當的規模，因為股東全都是臺灣人，所以他們用BVI公司結合香港公司進行操作，在臺灣，他們用BVI公司向銀行進行聯貸案。但若是中國人進行返程投資，我建議用香港公司，日後在與香港銀行融資上會比較恰當。

推文

投資內地工業地產的稅務問題

這個案研究闡釋了在中國大陸投資工業地產前應考慮的因素，特別是港資制造企業首次在內地作房地產投資要注意的事項。

許多港資的工業家在生產規模發展到某一程度時，便會開始考慮在內地投資工業用地，一方面可以用作生產，免除租金，另一方面等待升值；但在投資過程中有甚么重要的稅務考慮呢？本文將分享典型個案，讓廠家在投資前作詳細考慮。

個案背景是一家在內地以來料加工形式生產了20多年的香港公司，因地方政策改變，不再鼓勵來料加工，加上公司希望進入內銷市場，故管理層正考慮購入土地，自建廠房，擴大生產規模。經過多番考察，已敲定目標，土地使用權約需5,000萬元人民幣，廠房建筑費約5,000萬元人民幣。由于土地臨近公路，預計將來政府繼續發展，有機會將土地高價賣出。

在確定投資前，集團要考慮什么？
資金鏈
企業營運一般不會有大量盈余現金，因此購買土地使用權和建廠房的資金來源極為重要。若是向銀行貸款，是在內地借人民幣或是在香港借港元？利息成本是否有差異？

投資模式
自2006年7月起，內地已禁止外國企業（包括港資）直接擁有房地產，但允許成立外商投資企業（俗稱三資企業）投資?，F時投資的是工業用地自用，不屬于房地產類投資，而外商投資企業也可借外債。

控股結構
集團是港資企業，以香港公司作為外資企業的投資者，將來香港公司收取股息時，預提所得稅可以降低至5%（企業所得稅條例是10%）。

將來土地升值時如何出售
在內地出售土地和房地產涉及各種稅費，包括土地增值稅（累進稅率30-60%，視增值額而定）、營業稅及附加稅（約5-6%，視乎各地方稅率），以及企業所得稅（25%）。繳納各種稅費之后，是否仍有這么大的利潤？

除了直接出售土地和房產外，還有哪些方法可轉讓而減低稅負？
經過反復論證以及數據分析，最后集團決定以下述模式投資：

其中有幾項重點是經籌劃后決定：
資本結構
基于內地對投資房地產的限制，有關的土地出讓金需由外資企業以資本金一次付清。為籌集相應資金，集團在香港的銀行借貸，作為其對外資企業的部分資本金，另外也從內地的銀行借人民幣興建廠房。為達致稅收和資本結構優化，香港公司會以股東貸款方式將資金貸予外資企業。

賬面上，外資企業有股東貸款和國內的銀行貸款，優點是利息支出能扣稅（企業所得稅25%），因此能降低總體成本。另一好處是當外資企業有盈余現金時可以還貸。但如果資金全以注冊資本投入，外資企業難以減少注冊資本（俗稱「減資」），使資金積壓在內地，無法靈活地在內地和香港調度使用。

新設香港公司
新設香港公司的目的是為方便日后土地升值時出售。其中集團曾經考慮是否加插BVI公司以免除香港印花稅，即：

經內部討論，雖然集團有可能因升值而出售公司，但實際可能性并不太高。為免稅務局認為這是一個避稅的控股結構，集團最后決定不加插BVI公司。

另外，為使符合內地近期反避稅的規定（包括稅務通知601號文和698號文），新設香港公司也會有實質經營的業務。

將來出售土地
雖然集團的主要目標并非出售土地圖利，但如果時機合適，也不排除出售。就此，管理層曾多番討論此可行性，包括：

1. 直接出售土地和廠房;
2. 出售外資企業;和
3. 出售香港公司。

直接出售土地和廠房
對集團來說較為簡單，但稅費較重，賣方需繳交：

• 營業稅和附加稅費，營業稅為售價的5%，附加稅費有城市維護建設稅（營業稅的1%、3%或7%，視乎地點而定）、教育費附加（營業稅的3%）和地方教育費附加（營業稅的2%），合共約為售價的6%。
• 土地增值稅，為土地增值額的30-60%（累進稅率），對符合規定的舊房可以重臵成本和成新度計算扣除額。
• 印花稅，買賣雙方各按合同價0.05%繳交。
• 企業所得稅（利潤的25%），上述的營業稅及附加、土地增值稅等都可以作為費用扣稅。

出售外資企業
如果出售外資企業，香港公司要就利潤繳交10%的企業所得稅和內地的印花稅（0.05%，同上），出售價與投資成本的差額為利潤。稅費比出售土地廠房低很多，但買方一般不愿意收購原來的生產業務，因此要先將其剝離，中間不單涉及稅收，也可能會影響營運。

出售香港公司
如籌劃得當，出售香港公司可以免除內地的10%企業所得稅，只須繳納香港的印花稅，但如上所述，要將原來的生產業務剝離。另外，內地稅務規定，出售香港公司（即間接轉讓外資企業）也要在內地的稅務局備案。

結語
以上三種出售方法產生的資金流向也不同，出售土地廠房收取人民幣資金，外資企業可以用人民幣資金另行購臵廠房或擴展業務，出售香港公司或對外資企業收取外幣，如仍在內地投資，可以在內地另開新外資企業。

另一個非稅重點是土地能否改變用途，在目前宏觀調控和壓抑房地產市場泡沫的情況下，要將工業用地改為商業用地，首先要視乎當地的土地和城市規劃，并不是企業申請就能批準。如果一開始就以投機為目的，可能會得不償失。即使當地政府允許改變土地用途，也會涉及大量補地價款。因此，在投資工業用地前，廠家必須詳細考慮。

以上只是一個簡單個案，由于投資土地房產涉及大量資金和風險，投資者必須先向相關專業人士咨詢，詳細考慮資金鏈及框算實際的稅負和利潤，不要隨便投資。投資者也切勿輕信某些地方部門的口頭承諾，因為政策不斷改變。

本文由畢馬威會計師事務所合伙人張少云撰寫，最初刊于香港工業總會出版的《香港工業家》，并由香港工業總會授權予以轉載。

@whyflywhy FICE和WFOE主要區別在哪?

WFOE是指Wholly Foreign Owned Enterprise，即全部由外商投資的企業，稱為外商獨資企業。WFOE是有限責任公司，一般根據其經營范圍的不同，會有很多不同經營范圍的WFOE.WFOE的投資方可以是一個或者幾個外國人或者外國公司，但只要不涉及到中方，完全是中國大陸以外的投資方設立的企業，都是WFOE.

FICE是指Foreign Invested Commercial Enterprise)。它是根據外商投資的經營范圍而定的，特指外商投資商業企業，現在這種商業企業可以從事中國國內分銷業務，也可申請從事進出口業務，享受進出口權。

如果是由外商獨資企業投資的商業企業，那么他就是WFOE，同時也是FICE。

FICE和WFOE主要區別在哪

都是用香港公司來投資內地吧，稅收優惠多多。

用香港公司，預提所得稅可以降到5%啊